Как первоначальный взнос меняет платёж по ипотеке
Цена квартиры и сумма кредита — разные числа. Показываем, как сравнивать взнос, платёж и расходы.
Начните с суммы кредита
Первоначальный взнос оплачивается вашими средствами и уменьшает сумму, которую финансирует банк. В простой модели сумма кредита равна цене жилья за вычетом взноса. При цене 8 000 000 ₽ и взносе 2 000 000 ₽ кредит составит 6 000 000 ₽.
Если взнос покрывает всю цену, кредит не нужен. Взнос больше стоимости — ошибка исходных данных. Расходы на ремонт, переезд и оформление не вычитаются из цены автоматически: их нужно учитывать в собственном бюджете отдельно.
Пример календарного расчёта
Для кредита 6 000 000 ₽ под 18% на 20 лет обычный аннуитетный платёж составит 92 598,69 ₽. При начале 10 ноября 2026 года, первом платеже 10 декабря и последующих платежах 10-го числа общая сумма выплат по кредиту равна 22 167 667,10 ₽.
Из неё 16 167 667,10 ₽ — проценты. Если прибавить первоначальный взнос 2 млн ₽, получится 24 167 667,10 ₽ собственных и заёмных выплат за покупку в этой модели, без страхования и иных расходов. Не прибавляйте цену жилья ещё раз: основной долг уже входит в выплаты по кредиту.
Ставка 18% здесь используется для примера, а не как действующее предложение или прогноз. Для своей ситуации введите условия выбранного банка.
Как сравнить несколько взносов
- Оставьте одинаковыми цену жилья, срок, ставку и даты.
- Рассчитайте первый вариант взноса и сохраните график.
- Увеличьте взнос и сравните обычный платёж и общую сумму процентов.
- Проверьте оставшиеся собственные средства после покупки.
При одинаковой ставке, сроке и датах обычный аннуитетный платёж пропорционален сумме долга. Например, кредит 5 млн ₽ даёт платёж примерно на одну шестую меньше, чем кредит 6 млн ₽. В реальном предложении изменение взноса может сопровождаться изменением ставки, поэтому условия нужно сверять заново.
Чего нет в результате
Наш расчёт показывает плановое обслуживание долга при фиксированной ставке. Он не рассчитывает ПСК, страховки, субсидии, налоговые вычеты, досрочное погашение или изменение ставки после завершения льготного периода.
Сравнивайте предложения по совокупности условий, а не только по крупной цифре ежемесячного платежа. Если договор предполагает особые периоды или дополнительные услуги, обычный календарный график может отличаться от банковского.
Источники и проверка
Числовые примеры рассчитаны в нашей календарной модели. Материал подготовлен редакцией сайта; коммерческие предложения и индивидуальные условия банков в нём не оцениваются.